物业巡视管理内容、方法和流程

一、物业巡视管理的必要性 

1）防范于未然。通过有效的巡视，将治安、消防等隐患消除。

2）杜绝违章装修。交违章装修施工消除于萌芽状态。

3）加强工作监督，提高员工的工作责任心，变员工的被动工作为主动工作。

4）确保公共设施、设备处于良好状态。

5）检查管理处的清洁、绿化、保安工作质量。

6）增加与住户的沟通机会。

7）实施空置房的管理。

二、物业巡视的内容

1）治安隐患的巡视。

2）公共设施设备安全完好状况的巡视。

3）清洁了卫生状况的巡视。

4）园林绿化维护状况的巡视。

5）装修违章的巡视。

6）消防违章的巡视。

7）空置房的巡视。

8）利用巡视机会与住户沟通。

三、物业巡视的方法

物业巡视的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。

1）“看”：通过观察来发现物业管理服务中存在的问题。

2）“听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。

3）“摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。

4）“调查了解”：向住户或员工调查物业及公共设施设备的使用状况。

四、物业巡视的频次

一般情况下，物业状况巡视每日一次。清洁状况巡视每日一次。装修施工巡视每日至少一次。空置房巡视至少每日一次，其他方面巡视每两日一次。

五、房屋本体巡视流程

1.检查水、电表

检查水、电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水、电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时 应关上该单位闸阀，预防水浸事故，并在该单位门口贴上相关告示。当发现电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在《巡视登记表》中予以记录并及时报告公共事务部主管。

2.巡视楼梯间

1）检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态。

2）检查梯间墙身、天花板是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷砖是否完整无损。

3）检查消防栓是否标识完好、配件齐全。灭火器是否有漏气或过期、失效现象。消防通道防火门是否关闭。消防安全疏散指示灯是否完好。消防疏散通道是否堵塞。防盗预警设施及消防报警设施是否完好。

4）检查卫生状况是否良好。

3.巡视逃生天台

1）检查逃生天台门是否能随手打开（严禁上锁）。

2）检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好。

3）检查有无违章占用逃生天台现象。

4）检查雨水管是否通畅。

5）检查卫生状况是否良好。

4.巡视电梯

1）检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动。

2）检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好。

3）检查照明灯及安全监控设施是否完好。

4）检查卫生状况是否良好。

5.巡视大堂、门厅、走廊

1）检查各类安全标识是否完好。

2）检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好。

3）检查卫生状况是否良好。

6.巡视装修住户

巡视家庭装修施工住户，预防出现违章装修现象。在巡视中发现楼梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知保安部进行检查。

7.巡视方法及要求

1）先走到楼房屋顶，从上至下逐户巡视。

2）巡视要求两人成组进行，以防造成不必要的麻烦。

3）注意刷卡签到或在签到本人签到。

4）发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。

5）对装修施工巡视要求每日记《装修施工日记》，详细记录住户的施工状况。

8.紧急情况的处理

发现住户家中有异常情况时，除特别紧迫情况外，严禁进入住户家中，更严禁擅自打开住户门锁进入住户家中。紧急情况需要进入住户家中抢救或避险时，应至少邀请公司员工之外的第三方如业主委员会委员、隔壁邻居等人员作证后，再进入住户家中，但事后应立即报告公司领导并留存记录。两人以上并至少有一人是主管干部时方可从事上述入户抢险。

9. 巡视记录

巡视完毕，应将物业巡视的相关状况逐项记录在《巡楼日志》中，不允许只填写“正常”两字，要求有两名同事共同签字。

六、公共配套设施设备巡视的流程

1.巡视水、电、气、通信设施

1）检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象。

2）检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好。

3）检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。

2.巡视公共文体设施

1）检查雕塑小品是否完好，是否有完全隐患。

2）检查儿童游乐设施是否完好，有无安全隐患。

3）检查绿地、绿篱及乔、灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。

3.巡视道路、广场、公共集散地

1）检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象。

2）检查标识、路牌、警示牌是否完好。

3）检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全。

4）检查卫生状况是否完好。

4.巡视停车库、停车场、自行车棚、摩托车场

1）检查防盗设施是否完好。

2）检查停放的车辆是否有损伤现象。

3）检查各类标识是否完好无损。

4）检查卫生状况是否良好。

七、物业管理区域环境巡视

1）检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。

2）检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。

3）检查是否有违章饲养家禽、家禽等现象。

4）检查卫生状况是否良好。

5）巡视方法及要求为：

a)逐项检查，严禁抽查。

b)编制好巡视路线，提高工作效率。

c)注意刷卡签到或在签到本上签到。

d)发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。

八、对巡视中发现问题的处理流程

1）物业管理员巡视时发现有上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决。否则及时将问题记录在《巡视记录表》中，巡视回来后报告部门主管解决。

2）各部门主管负责人视情况按下列方法处理。

a)属公共设施设备破损丢失的，按本系列教材之一《物业管理标准作业规程》中的《报修管理标准作业规程》处理。

b)属管理处其他部门员工工作不力造成的，应通知其他相关部门主管前往处理。巡视中发现的问题一般情况下应在一周内解决（有特别时效要求的，必须按时效要求处理）。特殊情况需经管理处经理同意后可适当延长。

c)属住户违章造成的问题，应按《公众管理与住户违章处理》一章有关内容处理。

3）对巡视中发现的重大问题，公共事务部主管应及时向管理处经理汇报，由管理处经理处理。

4）巡视中发现问题处理完毕后公共事务部管理员应现场验证，处理的过程和验证的结果均应有完整的记录，并经相关人员签字认可 。

5）《巡视记当录表》、《巡视问题处理表》每月底汇总由公共事务部归档保存，保存期为两年。